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关于加强本区住宅小区综合治理工作的实施意见

2017-12-07

      为加强浦东新区住宅小区综合治理,创新社会治理、加强基层建设。根据《关于加强本市住宅小区综合治理工作的意见》(沪府办发﹝2015﹞3号)及《上海市加强住宅小区综合治理三年行动计划》(2015-2017)文件要求,结合浦东实际情况,现就加强本区住宅小区综合治理工作提出如下实施意见:

      一、总体要求

      (一)指导思想。以提升人民群众的居住满意度为目标,以解决住宅小区中的突出问题为突破口,以落实主体责任和夯实基层基础为重点,坚持系统施策、综合治理,努力构建政府监管、市场主导、社会参与、居民自治四位一体和良性互动的住宅小区综合治理格局。

      (二)基本原则。一是加强领导、合力推进。发挥各级政府在住宅小区综合治理中的领导作用,整合资源,合力推动相关管理责任部门和单位履行职责。二是市场主导、专业服务。加快实现物业服务收费市场调节,进一步培育社会化、专业化、规范化服务市场。三是问题导向、聚焦民生。聚焦安全隐患和顽症难题,加大协调解决力度,着力解决住宅小区中人民群众最直接、最关心、最现实的民生突出问题。四是居民自治、社会参与。发挥居民自治作用,调动居民自我管理、自我服务、自我监督的积极性,提升业主大会、业委会的自治能力,强化居委会的指导、服务和监督功能,引导专业社会中介组织积极参与社区公共事务管理。

      (三)主要目标。至2017年,完善住宅小区管理体制、机制,综合管理水平明显提升;形成以住宅小区为基础单元的住宅小区自治和社区共治机制,业主自我管理能力和住宅小区社区共治能力明显增强;建立“按质论价、质价相符”的物业服务收费协商和监督机制,推动物业服务市场社会化、专业化、规范化建设,物业服务水平和行业满意度明显提高;基本解决住宅小区中涉及民生的突出问题,居民居住生活环境得到明显改善。

      二、完善管理体制机制,提高住宅小区综合管理水平

      (一)做实住宅小区综合管理联席会议。落实《上海市住宅物业管理规定》要求,做实区、街镇二级住宅小区综合管理联席会议。区、街镇要明确同级联席会议工作职责,落实专门工作人员和专项工作经费,保障住宅小区综合管理联席会议日常工作机构常态化运作。完善日常工作制度,落实工作例会、信息通报、综合协调、考核督办等相关工作,及时牵头协调解决住宅小区中跨部门、跨领域的问题。

      (二)推动住宅小区综合管理和专业服务主体责任落实。按照“谁监管行业谁负责、谁主管市场主体谁负责、谁收费谁负责”的原则,修订完善本区住宅小区综合管理和服务的责任清单,细化业务流程和操作指导手册,明确区相关部门、管理单位和水、电、气等专业服务单位在住宅小区综合管理中的职责,切实强化政府管理和公共服务进住宅小区。

      (三)推动城市网格化管理进住宅小区。在本区住宅小区中实施网格化管理,加强物业服务企业、业主、居委会等对住宅小区突出问题的发现能力,畅通报送渠道,加大城市网格化管理对住宅小区内综合管理问题的处置解决力度,推动街镇和社区基层从发现、受理、处置解决的有效循环,提高问题发现率和处置率。

      三、发挥市场作用,促进物业行业健康发展

      (一)建立物业服务市场机制。坚持市场化方向,按照“按质论价、质价相符”的原则,引导业委会和物业服务企业协商确定物业服务内容和收费标准。建立物业服务价格监测体系,密切监测物业服务价格的变动。建立市场信息发布机制,定期发布区域内物业服务内容、服务标准和服务价格等参考信息。

      (二)完善政府财力扶持机制。继续对本区老旧住房小区物业服务实行考核达标奖励补贴,修订浦东新区老旧住房小区物业服务考核达标奖励补贴办法,完善奖励补贴方式和相关监管审计制度。

      (三)健全物业企业优胜劣汰机制。加强物业服务企业资质管理,建立动态检查和物业资质批后监督管理评估机制。对物业企业取得资质后开展执业准入后评估,对不具备从业资质的,建立企业资质升降奖惩机制。完善物业招投标管理,规范招投标代理行为。充分运用市场化手段,推动物业服务企业整合、改制、兼并和重组,培育一批具有较强竞争力、较大规模的物业服务企业,引导规模小的物业服务企业走专业化发展道路。

      四、发挥居民自治和社区共治作用,增强住宅小区综合治理能力

      (一)理顺物业自治管理机制。强化街镇和居民区党组织对业主大会、业委会组建、换届、日常运作的指导、服务和监督职责。提高业主大会、业委会的组建率。加强基层党组织对社区的掌控力,重点负责选择推荐好业委会成员特别是业委会主任、副主任人选,原则上业委会主任应在居委会主任或成员中推出人选,选举产生并兼任。对于兼任业委会成员的居委会主任或成员,经业主大会同意,可以依法从物业管理收益中提取报酬或由街镇适当调高津补贴考核系数,以调动相关人员积极性。

      (二)形成物业矛盾调处机制。制定《关于开展物业管理纠纷人民调解工作的实施办法 》,落实相关经费和人员,完善住宅小区矛盾化解长效机制,充实人民调解专业力量,提升调解人员的专业水平,实现街镇层面调解工作的全覆盖。

      (三)落实物业保安专项治理机制。以老小区为重点,分别采取专业分包、劳务输出、联动执勤、人技共防等多项措施,解决人员来源复杂、薪酬待遇偏低、管事效率较差方面的问题,以社区保安队伍一体化为原则,提高小区安全、秩序和社区治安管理水平。

      五、整合各方资源,解决住宅小区民生突出问题

      (一)加强老旧设施设备改造和居住环境改善力度。继续实施新区住宅修缮工程。修订《浦东新区住宅修缮工程管理实施细则》,并配套制定出台《浦东新区住宅修缮工程施工技术导则》、《浦东新区住宅修缮工程施工设计导则》、《浦东新区住宅修缮工程管理流程操作指引》,进一步规范新区住宅修缮工程的管理。开展住房安全排查工作,对疑似危房实施分类改造。继续推进“光明工程”,落实住宅小区供电设施改造方案。加快住宅小区二次供水设施改造,开展对住宅小区的老旧消防设施、老旧电梯的安全评估及更新改造工作。

      (二)加强违法建设、“群租”等顽症治理力度。继续完善违法建设和破坏房屋承重结构、“群租”、擅自改变房屋使用性质等影响房屋使用安全行为的发现、报告、劝阻、处置机制,落实管理执法主体相应责任,建立快速处置工作流程。整合法律、行政、社会和社区规范等资源,整治和消除一批群众反映强烈、重复信访的违法违规建设和使用房屋的行为。开展住宅小区闲置住房的代理经租,增加公共租赁住房供应保障,从源头上遏制“群租”现象蔓延。

      (三)加强专项维修资金补建和续筹力度。切实解决商品住宅专项维修资金缺失问题。对特定期间规定范围的住宅小区,按照“业主出资为主、政府补贴为辅”的原则,解决商品住宅专项维修资金缺失的历史遗留问题。对原以职工住宅立项“售后房”小区的公共设施维修资金缺失问题,按照初始筹集标准,由市、区政府支持解决。在此基础上,“售后房”小区维修资金由三项归并为一项,与商品房住宅小区并轨。对维修资金余额不足初始归集额30%的住宅小区,制定完善续筹办法,建立维修资金续筹的长效机制。

      六、保障措施

      (一)加强组织领导。各有关部门、各街道办事处、镇政府要将住宅小区综合治理作为一项重要工作纳入议事日程,加强组织领导,推进工作落实。

      (二)加大财政投入。各级住宅小区综合治理联席会议日常工作机构正常运行,以及工作人员培训、课题调研项目、服务平台建设、舆论宣传等需要的经费要予以保证。

      (三)加大培训力度。围绕本市住宅小区综合治理工作要求和内容,制定年度培训计划,落实相关经费,加强对居委会、业委会、社会中介机构、各职能部门和街镇等相关人员的培训。

      (四)加大考核力度。依托住宅小区综合管理联席会议,建立工作评价指标体系,完善区、街镇二级督促考核和工作评价机制。建立住宅小区综合治理工作第三方测评制度。健全由行政监察部门牵头的跟踪督办和问责机制,将考核督查结果与相关部门的奖惩绩效挂钩。